住宅の購入を考えるとき、どうしても無視できないのが災害リスク。もし大地震が起きて自宅が災害でダメージを受けた場合、住宅資産価値はどうなるの……、と疑問に思う方も多いと思います。今回はそんな住宅資産価値と災害について解説します。
住宅資産価値の基本
住宅資産価値とは、家の市場価格のこと。つまり「その家を中古住宅として売却しようとしたらいくらか」の目安になるものです。住宅資産価値が高ければ高いほど、家を売却するときに助かります。それでは、そもそも住宅資産価値とは何によって決まるのでしょうか。「一戸建て住宅」と「マンション」に分けて解説します。
一戸建て住宅の場合
一戸建て住宅の価格は分かりやすく、単純に「土地の価格」と「建物の価格」の合計でほぼ決まります。仮に「3000万円の土地」に「2000万円」の建物を建てれば、新築時の住宅資産価値は5000万円になるというわけです。しかし、これはあくまで新築時の価格。当然、年月とともに建物は劣化していきます。建物の価格は一般的に「20年で0になる」といわれています。つまり20年後には土地の価格だけが残り、住宅資産価値は3000万円になってしまうのです。
マンションの場合
一方、マンションの場合はどうなるのでしょうか。マンションの住宅資産価値も、基本的には土地と建物の価格によって決まります。しかしマンションの場合、ひとつの建物に複数の住戸が存在していますから、一戸建てのように土地の価格をそのまま割り当てることはできません。したがってマンションの住宅資産価値は、その土地の価格の影響は受けますが、一戸建てに比べて割合は少なくなります。建物価格の割合が大きいということは、年月による下落幅も大きくなるということです。ただし、建物自体は一般的な一戸建てより丈夫にできていることが多く、メンテナンス具合によっても評価が大きく異なります。よって、一戸建てのように建物の価値が20年で0にはならないといわれています。
資産価値を決めるポイント
次は、具体的に住宅資産価値を決めるポイントをご紹介しましょう。住宅資産価値を決めるポイントは、以下の2つです。
・立地
・物件の特性
「立地」の良し悪しは、「交通の利便性」が深く関係しています。日本全体でいえば、都心に近ければ近いほど立地が良い傾向にあるといえるでしょう。地域的に見ると、駅に近い方が好立地となります。もちろん交通網以外でも、気候が穏やかで自然災害が起きにくい地域であるとか、治安が良く比較的安全な地域であれば、より立地は良いといえるでしょう。
「物件の特性」とは、「広さ」「間取り」「設備」「耐震性」などを指します。当たり前ですが、家は広ければ広いほど良いですよね。間取りや設備に関しては、無難さがポイントになります。個人的な好みで作った特徴的な間取りや特殊な設備は、多くの人にとってメリットと感じられません。誰が住んでも住みやすくなるような、汎用的な間取りで無駄のない設備ほど資産価値は高くなりやすいでしょう。
また、建物の「耐震性」も資産価値を決める重要なポイントです。地震大国でもある日本国内では、大地震でもビクともしない丈夫な家が好まれます。
災害リスクと住宅資産価値
いくら広くて頑丈な家でも、地震で倒壊すると建物の価値は0になってしまいます。倒壊とまではいかなくても、少し傾いてしまったり、壁にひびが入ったりなど、目に見えてダメージを受ければ資産価値は大幅に減少するでしょう。中古物件を購入する側で考えてみてください。修理が必要な家を、わざわざお金を出してまで買いたいと思いませんよね。建物の価値がなくなれば、20年後の一戸建て住宅と同じように「土地の価値」だけしか残りません。このように、住宅資産価値には「災害リスク」を考えておく必要があります。
この災害リスクをできる限り減らすためにも、建物の耐震性は重要です。新しく建物を建てる予定であれば、耐震性についてもしっかりと考えた構造にしておきましょう。既に建ててしまっている場合は、補強工事が有効。物件の耐震性がよく分からない場合は、耐震診断によって「その家の耐震性はどれくらいか」を知ることも可能です。
住宅資産価値を下げない耐震性が必要
日本に住んでいる限り、いつどこで地震が起きてもおかしくありません。住宅資産価値が下がるリスクをできるだけ減らすためには、耐震性も考慮しておく必要があるでしょう。
参考：
・資産価値からみた一戸建て住宅｜RE-Guide(リガイド)
・住宅の資産価値は何で決まる?価値が下がりにくい物件の見極め方教えます!｜
SUUMOジャーナル
・資産価値が下がりにくい家の選び方｜マイナビニュース
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